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望京绿地中心9.5万/平获批 高端项目推北京房价
www.179179.cn    来源:凤凰网房产综合  2014-2-17
 
和阅园两个高价住宅项目获批后,位于大望京村的绿地中心也悄然于春节期间获得预售许可,其住宅将以每平方米9.5万元的均价销售。这也是北京市1月份获批的第三个高价房项目。

根据北京市住建委网站消息,绿地中心此次获批的为4号商务办公楼,批准销售套数146套,批准销售面积10.42万平方米。其中服务式公寓拟售价94996元/平米,商务办公拟售60000元/平米。

北京绿地中心项目位于“十二五”规划中“大望京科技商务创新区”和“国门时尚轴”核心地段,毗邻334000㎡大望京公园。集5A级办公、高级行政公寓、购物中心为一体,重点打造国际级商务中心。目前在建和建成的超高层地标达15幢,其中2幢位列世界前四。

亚豪机构市场总监郭毅指出,大望京绿地中心项目地块为2010年所拿的商业金融项目用地,即该项目虽然产品类型为住宅类,但实际是以商办性质用地立项,因此不会受到太严苛的限价管制。

虽然不是严格意义上的住宅类项目,但在平均房价6万左右的大望京区域,单价9.5万元且承担住宅功能的项目入市,对于北京的高端市场也有着一定的示范意义。

郭毅认为,在一季度刚需项目冷淡,而高端项目相继获批、待批,北京一季度乃至上半年房价会出现结构性上涨。直至刚需项目以及自住型商品房的大量入市,才会趋于稳定。

单价9.5万元

据了解,大望京区域目前平均房价在6-7万元/平方米。该区域内的几个高端住宅项目,远洋万和公馆[最新消息 价格 户型 点评]售价在8-8.5万元左右,中海紫御华府[最新消息 价格 户型 点评]售价也在8万元左右。尤其是在2010年拿地时7696元/平方米楼面价的映衬下,9.5万元已经算是相对较高的价格了。

除了商办性质用地立项,可能使得9.5万元定价在限高令的管制下低空掠过外,该区域的高端属性也让绿地中心的高售价显得理直气壮。

“大望京商务区”自2009年12月获批以来,这片近1平方米公里的土地上就产生了4个“地王”,得主分别为SOHO中国[简介 最新动态]、远洋地产[简介 最新动态]、保利地产[简介 最新动态]、绿地集团。而经过近3年的建设,大望京商务区配套已基本比较完善。

资料显示,望京因交通便利,向来都是国际人士、企业进驻中国的首选之地,目前16家全球500强企业总部汇集这里,占比超过北京总数的40%。

在绿地中心6幢商务大厦中,有两幢是为韩国钢铁巨头浦项集团定向开发。其他三幢也被国内外行业巨头提前圈定。即将面世的摩天主峰--中国锦,定位为企业总部级的商务办公门第。

因此,出售的住宅项目依靠了汇集世界级企业的写字楼及商务场所,或许也是绿地能价格订的如此之高的因素之一。

但郭毅也表示,该销售价格虽然较高,但是价格是否合理主要还是看产品最终的形态和质量。现在只出了预售证,产品怎么样,配置了什么资源和管理平台都不清晰,因此还无法判断性价比。

而对于地价和销售价格十几倍的反差,郭毅认为地价和房价本身并不能直接画上等号。地价高可能推高房价,但是地价低未必房价也低。

“每个开发商赋予产品的价值不一样,像绿地的项目在前期的产品打造上可能会付出巨大的成本,比如请国外的设计师来设计,单楼40-50层的高层建筑成本也较高,而整个绿地中心将会成为大望京板块的地标性建筑,开发商在产品的打造上付出的成本远远高于普通的项目。”

房价结构性上涨

在绿地中心之前,北京已经有两个高端住宅项目获批,限高的紧箍咒初露松动迹象。

1月19日,泰禾北京院子领取了2014年第1号预售许可,其最高均价为每平方米7.8万元。紧接着领取了2号预售许可的阅园也获批,可以按照每平方米6.7万元的均价销售299套住宅。

而这次开闸之后,年内或将有中赫万柳书院、保利海德公园等一系列高端楼盘计划入市。

2014年2月份北京商品住宅市场预计共有10个项目计划开盘,刚需项目的推盘仍显乏力,近期楼市放量与成交仍将以中高端项目为主。

郭毅分析认为,1、2月份刚需项目推盘少是季节因素造成的。这段时间是春节阶段,北京的刚需人群很多都要回家过年,关注重点不在购房置业。而且北京冬天气候条件不是特别好,燥寒冷,不利于开发商展示项目各方面卖点,比如园林景观方面的。

加之今年大量自住型商品房要上市。这些刚需项目要看时机,踩对点,以避免遭受自住型商品房过大的冲击。“去年出让的刚需地块,很多土地价格都很高,刚需项目随着地价走高,相对自住型商品房价格较高,位置较差,很多开发商要考虑怎样增加附加值,设定推盘节奏,实现热销结果。”

根据链家地产的相关数据,2013年11月底至12月中旬集中上市的一批价格接近4万元的中高端项目目前签约率为28%,另有近三成处于预定和资格审验状态,随着春节假期结束,这部分高端住宅集中完成网签,预计将在一定程度上结构性拉高年后成交价格。

郭毅也指出,一季度乃至上半年,北京楼市均价仍会继续上扬。然而这种价格的攀升是因为市场成交的主体是中高端项目为主,是结构性的上涨,而不是具体项目的涨价。并且这个上涨不是常态,只是短期现象。随着下半年自住型商品房入市以及大量刚需项目的推出,整个均价水平会被拉低,全年价格会保持在一个相对稳定的状态。


[责任编辑: 小宇]
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