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[楼市]楼价仍高企 开发商要出货仍需理性定价
www.179179.cn    来源:一起购房网  2012-6-29
 
     北京中原市场研究部统计显示:5、6月份,近六成楼盘签约均价出现上涨,不少楼盘还在酝酿新一轮的提价。本报记者在通州楼盘的调查中发现,有买房人因楼盘涨价改变选择———
  
  近日,房地产市场出现了这样的怪现象:一方面央行,住建部等四部委反复强调“楼市调控政策不动摇”,另一方面,接连出台的房贷优惠、利率下降等措施,刺激了市场的迅速回暖。在这样的背景下,央行发布的《二季度储户问卷调查报告》显示,近七成的居民仍认为目前房价“高,难以接受”。但高房价却并未打消人们的购房意愿,与之相反,在未来3个月内,准备出手购房的居民占了15.7%,较上季提高1.6个百分点,成为2011年以来的最高值。
  
  购房人的矛盾选择正是源于人们对房价上涨的预判。楼市接连几个月的“欣欣向荣”,让开发商有了底气,又开始酝酿新一轮涨价。针对这种市场状况,不少业内人士均呼吁:“市场真正回暖仍需时日,切勿盲目乐观频繁涨价”。
  
  热销撑起开发商信心不少楼盘酝酿顺势涨价
  
  “早在4月初我就做了预约登记,销售人员当时告诉我开盘时会给予大幅优惠,起价大概在15800元/平方米。可最终好不容易买到的房,优惠后价格对比销售宣传的起价整整高出了3000元/平方米,不都卖不出去房吗?还涨成这样!”
  
  不久前,张先生花了比预想中多出20万元的价格,在大兴抢房成功。
  
  张先生购买的房子位于五环以内,大兴区西红门附近,在2010年时最高售价曾达到23000元/平方米,今年初,开发商给予了大幅优惠,成交价不到18000元/平方米。随之而来的抢房让开发商底气更足了,6月新一期开盘时,均价已经上涨至19000元/平方米,并且所剩的都是大户型。这让不少早早排号的买房人一下傻了眼,“不买吧,已经干等了许久,放弃了实在可惜;买吧,价格又陡然高出很多,实在让人难以接受。”
  
  据了解,最近两个月里,京城楼市的火爆给了开发商信心,许多热销项目都选择顺势提价或取消原先承诺的折扣。
  
  位于望京的东湖湾项目,一向标榜高品质住宅,价格根据户型不同在36000元/平方米至40000元/平方米之间。在3月份楼市刚有回暖迹象的时候,开发商对购房人给出过8.7折的最低优惠。相比2011年8月时超过40000元/平方米的成交均价,大幅降价优惠一度带来了抢房的场面。
  
  然而时过境迁,东湖湾近来多次调整了优惠策略,不久前刚刚取消了两个点的优惠,如今购房人能享受到的最低折扣已经变成了9.2折,还需要全款。上调的5个点的优惠,又增加了几十万元的购房预算。
  
  “折扣早在开盘时就已经定了,根据时间节点的不同,折扣确实有所不同。不过,产品的类型和品质是区域内高端的代表,又是准现房,上调价格也是正常的。”该项目负责人表示。
  
  对此,有业内人士表示,开盘定下全部节点的销售政策并不现实。销售任务提前完成,仅有少量尾房在售为开发商提价增添了很大底气。
  
  根据北京中原市场研究部统计显示,5、6月份,成交套数超过100套的项目合计有64个,其中,签约均价出现上涨的项目有37个,下行的则只有27个,上涨项目占比约为58%,接近六成,不少楼盘都在酝酿新一轮的提价。
  
  买房人着急购房 但不肯为涨价买单
  
  对于普通购房人来讲,楼市价格上涨往往会刺激他们加快看房、选房、签约的步伐。
  
  央行近日公布的《2012年第二季度储户问卷调查报告》显示,虽然有近七成居民认为目前房价“高、难以接受”,但仍有超过两成居民预计三季度房价将继续走高;打算在近期买房的比例也升至15.7%,为2011年以来最高值。
  
  数据显示,端午节小长假期间,北京楼市成交住宅1397套,同比去年端午长假,上涨幅度达到了307%。
  
  但这个成交上涨,并非来自涨价待沽的楼盘,而依旧是以价换量的项目。据了解,通州的华远铭悦在端午节前夕,以13080元/平方米起的毛坯房价格入市,300套房源当天就完成了签约。其定价低于周边14500元/平方米的华业东方玫瑰和13200元/平方米的东亚逸品阁。
  
  现场购房人张先生向记者表示,他此次选房主要是想换一个大些的房子,但关注过的项目纷纷涨价让他在买与不买之间很是彷徨。像他年初看过的京贸国际城,近期由14500元/平方米上涨至16600元/平方米,凭空总价多出了20万元,让他最终选择放弃,并等待新的低价盘,如今华远铭悦再次刷新了通州底价,促使张先生下了出手的决心。
  
  事实上,和张先生抱有同样心态的购房人不在少数,许多刚需购房人和首次改善型购房人对于价格十分敏感,每平方米1000元的涨幅,就可能使他们重回观望。
  
  楼价仍高企 难似2009年暴涨
  
  每次交易量回升时,买房人最担心的就是房价的暴涨,过度的价格上涨一定会对成交量产生很大伤害,在目前限购未有松动,二套房贷款依旧首付四成,没有利率优惠的前提下,部分开发商盲目地提价,并不可取。
  
  从目前情况来看,楼市想要重回2009年时的沸腾还不够温度。
  
  “我们下半年的工作重点仍然是以消化存货为主。”一家国字头房企的负责人表示,过去两年拍下的土地,今年都到了入市的节点,虽然市场好转,但公司目前没有提价的打算,维持目前热度,促进成交、尽快回款仍是主旋律。
  
  亚豪机构副总经理任启鑫也表示,这一波楼价上涨难以复制2009年的涨幅。首先现在的房价与当时已不可同日而语,2009年初入手的四环沿线项目,普遍均价在2万元以内,而现在2万元的均价已经过渡到了五环沿线,上涨的空间已经不大;另一方面,现在限购政策并没有完全放松,更没有当年4万亿元的经济刺激政策。
  
  目前支撑市场回暖的主要是刚性需求以及一部分观望已久的改善性需求,这些购买力无法支撑楼价长时间、大幅度地上涨。
  
  开发商要出货仍需理性定价
  
  楼市成交的兴衰,最关键的因素就是价格。
  
  根据亚豪机构提供的数据显示,7月计划入市的29个新盘中,有多个项目相比前一期开盘都有每平方米1000-5000元的上涨。一些将入市纯新盘也不再像之前那样成为区域底价。
  
  对此,中原地产市场总监张大伟认为,一些楼盘的盲目涨价在目前看来并不合时宜,楼市目前尚需一段稳扎稳打的过程以恢复“元气”。买卖双方相互博弈的市场并没有太大变化,开发商单方面的喊涨,一旦不被购房人认可,项目就会由热销转入滞销。
  
  目前各个区域的日光盘、抢手盘几乎都成为区域定价的标杆,也为买房人“定位”了区域的价值,有的是区域内最低价,有的则因为综合性价比受到市场青睐。各个区域都有这类的热销盘,新盘开发商在制定价格时应该综合考察同区域的热销盘,为了成功出货,切勿“自娱自乐”地虚报高价。

[责任编辑: 小宇]
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