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邹剑威:惠州房地产市场将会趋向下行趋势 限购机会不大
www.179179.cn    来源:一起购房网  2012-5-24
 

   自7月12日国务院常务会议明确:房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。今年以来,楼市的“逆势躁动”增加了调控的不确定性。针对惠州楼市走势,对惠州合纵联行进行了有关这方面的采访。合纵联行营销总监邹剑威针对此次采访予以考虑目前趋势,市民所关注的问题进行了认真的回答。


  记者:惠州有没有可能出台限购政策?

  邹剑威:惠州是否会限购?首先我们先要看看限购的目的是什么,是说我们要抑制房价、抑制投机,而让那些对住房有需求的人买得起房。从合纵联行最近发布的《惠州市场2011 半年刊》数据研究显示,惠州上半年的市场数据比较夸张,一是上半年“月环比”涨幅一直在3.7%-4.9%之间徘徊,6 月份同比涨幅将近30%,这是一组非常高位的数据。二是6 月份的均价水平达到6761 元/平方米,已经基本等同于惠州年初制定的今年房价调控目标不超过6790 元/平方米的上限了。如果仅从这两个数据来看的话,惠州毫无疑问会被限购。

  上半年国家严厉推行的限购政策,相当一部分城市量价已经回落,对于惠州房产市场亦遭受到不同程度打击,很多刚性需求客户产生了观望情绪,从上半年惠州开盘情况看到,江北、南部新城片区、南线等部分楼盘价格回落到2010年的水平,所以对上半年楼市的调控起到了非常明显的效果,监于今年第四季度压力下,惠州房地产市场将会趋向下行趋势,这种形势下,惠州市全面限购机会不大。

  记者:如果出台,那会不会与房价调控一样的“温柔”?

  邹剑威:回顾一下之前调控的效果,从合纵联行最近发布的《惠州市场2011 半年刊》数据研究显示,惠州上半年的市场数据比较夸张,一是上半年“月环比”涨幅一直在3.7%-4.9%之间徘徊, 6 月 份同比涨幅将近30%,这是一组非常高位的数据。二是6 月份的均价水平达到6761 元/平方米,已经基本等同于惠州年初制定的今年房价调控目标不超过6790 元/平方米的上限了。以上数据可以看到,调控没有达到预计的效果,且出现上扬的情况。

  那么让我们去理解一下限购的目的,国家加大力度执行房地产行业的调控,那么可以说国家认为之前有关各方面的房价调控力度不到位,所以从而衍生出“限购”的政策。

  但回归我们惠州的情况,从最近几个月所推售的住宅项目来看,销售均价已经开始有下行的迹象,另外我们还看到两点:一是惠州近期很多开发商开始调低预期,并以相对保守和较低的价格来推盘;二是惠州虽然暂时未出台限购,但是上半年严厉的金融政策以及限贷高首付的影响,惠城区上半年外地及投资购买比例明显下降,成交量也明显下滑。从现状来估计,且惠州下半年的市场会呈现下行的趋势,在这种局面下,惠州即使会限购,个人认为也将会是温柔一击。

  记者:限购对于想要购房或是置换的群体有什么样的影响?你认为什么时候出手是较好?原因?   

   邹剑威:对购房群体的影响,必定会加重客户的观望情绪,特别是置换与投资的客户,限购的门槛将可能将其拒之门外。

  纵观惠州今年上半年楼市,由于受政策面影响,第二季度比第一季度市场观望气氛更为浓厚,我从两个方面看,首先市场表现为楼盘上门客户减少、成交意愿减弱、成交周期拉长等等,可以预见限购会加重该部分客户的观望态度。其次,推售价格趋下行迹象。届时首次置业客户比例增大,限购会导致一段时间内房价比较平稳或有所下降,但时间不会长久,很多首次置业客户会选择这个时候购房。

  从其他城市的限购效果看,楼市销量短期内会下降,但房价不会有太大变化。也正因为如此,国家才下定决心采取进一步的调控措施。我们预见,下半年会有更多的开发商将会采取稳健型的价格策略,对市场及价格不会太乐观和冒进,争取尽快回笼资金,以价换量。目前市场在售的很多项目接下来会有一轮比较紧密的促销期,在一定程度上,都会拉低接下来的市场整体的成交价格。届时,购房者将会迎来置业的好时机。

  记者:关于惠州目前的房价,你认为是否有虚高的现象?下半年房价走势你怎么看? 

  邹剑威:惠州房价是不是虚高,我们至少可以从两组相关数据得到验证。惠城区2010年成交均价约5386元/平米,同比09年全年均价上涨17%;而2010年惠州市GDP为1730亿元,同比09年上涨18%。通过2010年的惠州GDP涨幅和惠城区住宅成交均价涨幅对比,房价上涨水平低于惠州GDP上涨水平,房价水平是合理的。到了2011年上半年,惠城区成交均价为6230元/平米,同比增长了19.95%,6月份的均价水平达到6761元/平米,同比涨幅将近30%。从这一组非常高位的数据来看,房价似乎有种虚高的现象。但我们从2011年上半年的户型供应结构上分析,房价又是比较合理的。因为上半年整个惠城区成交最好的户型为面积较大的三房、四房单位,该部分成交单位主要集中在陈江仲恺片区的鹏基半山名苑,光耀城市山谷、光耀荷兰小城和金山湖片区的中信凯旋城、方直珑湖湾等别墅大盘项目,这些楼盘的成交均价拉高了惠城区整体均价水平。从这些数据我们可以分析得出结论,惠州目前的房价不算虚高。

  对于下半年的房价走势,我是这么看的。首先,第一阶段8、9、10月份,由于受传统的“金九银十”推货高潮影响,市场成交量有所上升,但房价会比较平稳。其次到了第二阶段,预计11-12月份左右,量价将会逐渐回落,整个2011年下半年惠州房价上涨幅度受限,不会太大。


[责任编辑: 小宇]
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