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2012年一季度全国房地产市场运行分析与发展预测
www.179179.cn    来源:一起购房网  2012-5-23
 

2012年一季度,全国房地产市场继续保持回落态势,投资增速保持平稳回落,新开工面积增幅较低,房屋销售降幅继续扩大,房地产各项贷款增速继续回落,房价涨幅回落,同比下跌城市个数超过上涨城市个数。

一、政策影响分析

2012年一季度,房地产调控政策整体延续了2011年的调控思路,保障性安居工程依然是政策体系的重心。

3月份,全国“两会”顺利召开。两会期间,保障性安居工程的建设与管理、未来房地产调控政策的走向、房产税、房地产走势与金融风险等内容成为各方关注的焦点。两会政府工作报名明确提出:今年房地产将严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施,进一步巩固调控成果,促进房价合理回归。继续推进保障性安居工程建设,在确保质量的前提下,基本建成500万套,新开工700万套以上。

从政策影响上看,随着有关调控措施的贯彻落实,投机投资性购房需求得到有效遏制,各地新建商品住房成交量和二手住房成交量出现较为明显的回落,新建商品住房销售价格和二手住房销售价格涨幅明显放缓,部分城市房价出现绝对下降,预计未来房价将延续这一走势特征。

从未来政策走向来看,2012年的房地产调控政策将重点集中在以下几个方面:一是继续坚定不移地加强房地产市场调控,抑制投机投资性需求;二是继续加强保障性住房建设,同时在管理制度方面进一步完善;三是加快普通商品住房的建设和土地供应,保证供给;四是扩大房产税在部分城市的试点工作,完善财产税制度。

二、全国房地产市场运行情况

1.房地产开发投资保持平稳回落

2012年一季度,全国房地产开发完成投资10927亿元,同比增长23.5%;增幅比上年同期相比回落10.6个百分点,与上年四季度相比加快4.8个百分点,保持平稳增长。

 


分房屋类型看,办公楼投资增长最快,共完成投资518亿元,同比增长43.4%;其次是商业营业用房,同比增长34.2%;商品住宅投资增长最慢,完成投资7443亿元,同比增长19.0%。

2. 房地产各项贷款增速继续回落,保障性住房开发贷款增速较快。

随着各项调控政策的贯彻落实和全国房地产市场形势的变化,房地产各项贷款余额增速自2010年5月起开始回落。2012年3 月末,主要金融机构(含外资)人民币房地产贷款余额为11 万亿元,同比增长10.1%,比上年末低3.8 个百分点;1 季度增加2427 亿元,同比少增2812 亿元,1 季度增量占同期各项贷款增量的10.2%,比上年全年水平低7.3 个百分点。3 月末,房产开发贷款余额2.83 万亿元,同比增长11%,增速比上年末低6.1 个百分点;地产开发贷款余额7710 亿元,同比下降8%,降幅与上年末基本持平;个人购房贷款余额7.3 万亿元,同比增长12.1%,比上年末低3.5 个百分点。其中,1 季度个人购房贷款增加1574 亿元,同比少增1757 亿元。

保障性住房开发贷款保持高速增长。截止3月末,全国保障性住房开发贷款余额为4306亿元,同比增长63.7%,占全部房产开发贷款余额的15.2%,比重继续提高。1季度,增加391 亿元,占同期房产开发贷款增量的47.1%,比上年全年水平低3 个百分点。

3.新开工面积出现低速增长

2012年一季度,商品房新开工面积3.99亿平方米,增长0.3%,增速比上年同季度回落23.1个百分点,与上年四季度相比加快4.9个百分点。一季度,商品房新开工面积增速较低,预计未来新开工面积有可能出现负增长。

 


4. 房屋销售降幅继续扩大

2012年一季度,全国共实现商品房销售面积1.52亿平方米,同比下降13.6%,降幅继续扩大,与上年四季度相比降幅扩大7.4个百分点。

 


5.新建商品住宅价格涨幅继续回落,同比下跌城市个数首次超过上涨城市个数

从70个大中城市新建商品住宅的环比价格指数看,自2011年10月份起,全国70个大中城市的平均涨幅就出现下降,至2012年3月已连续6个月出现整体下降趋势。从环比下跌的城市个数来看,自2011年10月起,就有超过半数的城市房价出现下跌,其中在2011年12月当月下跌城市企业达到最大,为52个,随后几个月下跌城市个数有所回落,但稳定在45个以上。

从同比价格指数来看,这一趋势特征更加明显。自2011年1月份起,全国70个大中城市平均涨幅逐月回落,房价上涨幅度由6.8%下降到今年3月的-0.5%。从各月房价同比出现下降的城市个数来看,自2011年9月份起,逐月增加,下跌城市个数由1个增加到3月的38个,超过半数城市房价同比出现下跌,显现了房地产调控的成效。

2011年-2012年3月新建商品住宅价格指数涨跌变化情况

 


三、未来市场走势预测

通过对1998年1月-2012年3月各月房地产有关统计数据的分析,考虑到国内外宏观经济环境的变化以及未来的政策可能走向,利用ARIMA预测模型,我们对2012年全年全国房地产市场的主要指标预测如下:

2012年,全国房地产市场将整体将继续保持回落。投资、建设等指标增速出现一定程度的回落,增幅低于20%;房地产开发资金来源增速略有增加,房屋销售增速保持低位徘徊,土地购置面积增速出现负增长,房价涨幅继续回落,多数城市房价将出现下跌。

近年房地产主要统计指标与2012年预测情况

单位:亿元、万平方米、%

 


1.房地产开发投资继续保持增长,但增幅回落:房地产开发投资增幅将继续保持增长,但增幅均出现回落。预计2012年全年房地产开发投资完成7.33万亿元,增长18.8%,增幅回落9.2个百分点;其中,商品住宅投资完成5.28万亿元,增长19.1%,回落11.2个百分点。

2. 房地产开发资金来源增速略有加快:2012年,房地产开发资金来源将保持平稳增长。预计全年房地产开发企业资金来源达9.79亿元,增长17.6%,增速较2011年相比加快3.5个百分点。

3.房屋建设增长平稳回落:预计2012年全年,全国商品房施工面积为56.93亿平方米,同比增长12.1%;商品住宅施工面积为44.04亿平方米,增长13.4%。与2011年相比,商品房和商品住宅施工面积分别回落13.2和10.0个百分点。在竣工面积上,预计2012年全年商品房竣工面积达9.19亿平方米,同比增长3.0%,增速同比回落10.3个百分点;商品住宅竣工7.46亿平方米,同比增长4.1%,增速回落8.9个百分点。

4.商品房销售形势依然偏紧:2011年,受房地产调控政策尤其是限购政策的影响,市场观望心理加强,商品房销售形势压力较大,全年销售增速会出现较为明显回落。2012年,预计房屋销售形势依然偏紧,销售增速依然保持较低。从具体指标上看,预计2012年全年,全国商品房实现销售面积11.63亿平方米,增长5.8%;其中,商品住宅实现销售面积10.18亿平方米,增长4.9%。从房屋销售额上看,预计全国商品房实现销售额6.22万亿元,增长5.3%;其中商品住宅实现销售额5.27万亿元,增长8.4%。

5.土地购置面积增速出现负增长:受房地产市场形势影响,企业购地信心下降,2011年全国房地产企业土地购置面积保持低速增长,增幅为2.6%,2012年,预计土地购置面积将出现负增长。根据模型预测结果,预计2012年全年土地购置面积为38570万平方米,下降5.9%,增速较2011年全年回落8.4个百分点。

6.房价涨幅继续回落,多数城市房价将出现下降:随着限购政策的实施和保障房建设提速,房价上涨过快的势头将得到遏制。2012年,预计房价涨幅会继续保持回落。预计大多数城市房价将实现真正意义的下降,但下降幅度不会超过10%。


[责任编辑: 张明]
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