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多地投资逼近负增长 红五月成关键一役
www.179179.cn    来源:一起购房网  2012-5-21
 
      拐点时期的房地产形势愈加扑朔迷离。纵观近日陆续公布的各地前4月经济数据,房地产投资增速大幅下降是共同特征,无论是一线城市的北、上、广,还是二线城市的杭州、成都均是如此。而包括上海、广东等地甚至已出现房地产投资负增长,其中上海以0.1%的同比降幅打开了一线城市的房地产投资下降通道。北京也以1.4%的房地产投资同比增幅站在了负增长的边缘上。
  
  房地产投资可能在二季度首现负增长,这是权威人士在去年年底做出的预判,而这一形势及可能带来的地方财政收入负增长、产业链拉动乏力等,都将加剧二季度宏观经济走弱的可能性。
  
  值得各地略感安慰的是,从5月以来的商品房销售数据上看,红五月并没有持续4月的低迷,而是有可能复制3月的旺销业绩。如果成交回暖走势得到确立,房地产投资下滑趋势可能得到抑制。但对于刚性需求支撑的成交行情,业内多数人士仍对其可持续性表示怀疑。
  
  上海、广东首现房地产投资负增长
  
  在各地房地产投资增速连续多个月呈下降趋势后,终于出现了负增长的城市。
  
  上海统计局数据显示,占固定资产投资一半权重的房地产开发投资在上海再次出现负增长。今年前4个月,上海市房地产开发投资额613.18亿元,以0.1%的同比降幅正式步入负增长区间。而一季度,这一数据还是正增长0.7个百分点。这是自2008年以来,上海首次出现房地产投资负增长。
  
  因为房地产市场的不景气,房地产开发投资受到影响,地方财政收入减少,因此拖累政府投资项目,则是地方更大的损失。前4月,上海城市基础设施投资177.28亿元,同比大幅下降25.8%。两者叠加效应,终致上海前4月全社会固定资产投资同比下降0.4%。
  
  同样形势严峻的还有广东省。根据广东统计局数据,广东省前4月房地产开发投资1276.16亿元,增长15.1%,增幅分别比一季度和今年前2月回落了8.8%和24.9%。而广东21个地市中,6个城市出现房地产投资负增长,5个市增速在6%以下。重点城市广州、深圳和佛山的房地产投资增幅分别比一季度回落6.9个、3.9个和13.9个百分点。受此影响,广东省固定资产投资增幅低于10%,创下十年以来新低。
  
  北京方面,前4月,北京房地产开发投资654.4亿元,增长1.4%,增速比一季度大幅回落7.3个百分点。
  
  即便是一直高速增长、大兴大建的内陆区域,房地产投资增速下降的幅度也正在扩大。比如安徽和杭州,虽然4月份数据未出,但从一季度情况来看,房地产投资增势回落迹象已经显现,其中安徽省一季度住宅完成投资403.15亿元,增长15.6%,增速回落21.9个百分点;杭州一季度房地产开发投资244.26亿元,增长35.1%,比今年前2月和去年同期分别回落10.5和11个百分点。
  
  投资乏力引发系列结构性问题
  
  “房地产投资增速大幅下降的背后,是宏观调控背景下,开发商信心不足,房地产开工量减少,产业链拉动乏力,税收减少、土地收入锐减,地方政府投资项目受阻等一系列结构性问题。”易居中国分析师薛建雄表示。
  
  前4个月,上海商品住宅新开工面积577.78万平方米,下降33.9%;北京商品住宅新开工面积361.2万平方米,下降36.8%;广东省整体房地产业新开工面积3862.35万平方米,下降11.6%。由此,钢材(4050,-36.00,-0.88%)、水泥、化工等产业下游需求不足,已经成为行业共识。
  
  另一个重要衍生问题是土地出让收入减少带来的地方收入下降。前4月,广东土地购置费153.56亿元,同比下降11.4%,比一季度回落32.8个百分点,比上年同期回落74.1个百分点。以广州一市为例,2011年,广州土地出让收入475亿元,但根据官方预测,2012年广州卖地收入预计仅306.6亿元,大幅收缩35%左右。
  
  同时,受房地产宏观调控影响,房地产业税收额也在大幅下降。据财政部近日公布的消息,4月份,全国房地产营业税减少50亿元,同比降15.4%。另外土地增值税187亿元,同比降6.9%;契税186亿元,同比降19.4%。综合起来,全国房地产整体税收减少逾一成。广州等个别城市房地产税收下降趋势则更明显。广州2月份销售不动产营业税收入同比下降24.28%,建安业营业税同比下降8.6%。
  
  土地收入与房地产税收的双双缩减,对地方财政收入影响重大。单从4月份来看,深圳、广州两地财政收入均为负增长,分别为负2.53%和负2.26%。
  
  “相比于其他城市,因为收入基数较大,一线城市的土地收入和房地产业税收缩减趋势显得更加明显。”薛建雄表示。
  
  红五月销售企稳或提振投资信心
  
  前4月的房地产投资形势如此不容乐观,却有可能在5月出现转机。
  
  5月第二周,瑞银证券观察的38个商品住宅市场上,合计成交39771套,周环比上升26.8%。其中,4个一线城市成交7834套,周环比上升33.0%;19个二线城市成交25463套,周环比上升24.3%;13个三线城市成交6474套,周环比上升29.5%,各线城市成交套数均已达到或接近今年周成交量高点。
  
  这一判断也在部分一线城市的二手房市场得到证实。21世纪不动产(微博)上海区域分析师黄河滔表示,受3月购买力大量涌入的惯性作用,尽管4月中下旬交易量回落,但经短暂调整后于5月再有回升之势。截至目前,5月份二手房成交逐步回暖,局部板块已达阶段性高点的3月份同期水准。
  
  分析师认为,5月销售强劲是因为开发商推盘量大、推盘价格具备吸引力而引发。另外扬州等地的刺激成品住房消费政策也在引导部分市场预期。随着更多地方政府采取措施为当地商品住宅市场营造销售氛围,商品住宅市场有望在二季度迎来出色销售业绩。不过,需要注意的是,目前潜在购房者的预期并不十分稳定,加上豪宅市场仍然低迷,刚需和改善型需求支撑市场的局面能否持续还尚待观察。

[责任编辑: 张明]
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