丰泰" name=description>
深圳房地产信息网
首    页 新    房 资讯中心 家居风水 购房回顾 砍价联盟
房产论坛 二 手 房 广告欣赏 地产播报 媒体报道 网站导航
加入收藏
设为首页
  首页 -> 访谈
新房搜索:    关键字:  
雷玉萍:城市人居臻品 宝山圣境一墅
www.179179.cn    来源:一起购房网  2011-12-23
 


丰泰集团副总经理雷玉萍

     :2011年12月5日期下调存款类金融机构人民币存款准备金0.5个百分点。这是否意味着楼市调控转向?楼市会逐步回暖?您是如何看待的

    雷玉萍:目前存款准备金下调,并不意味着楼市调控转向。国家下调存款准备金,主要是为了刺激消费,而现在也正值年关,国家也希望资金能够流动,以此来带动经济增长。但下调存款准备金对于楼市来说,也算是一个好消息,但效果应该不会太大,所以单从下调存款准备金就判断楼市回暖是没有依据的。


     :您认为现在楼价是比较理性的吗?是否还有下调的空间?在“寒冬”时刻,作为专业人士,您对购房者、刚需们都有哪些建议?

    雷玉萍:其实从价格来看,每个项目的情况都不太一样,而且我觉得东莞跟深圳的情况也不太一样,至于深圳高价位的房子是不是一定到底了?我觉得还不一定,但如果从成本核算的角度来看,有些房子已经到底了。房地产开发成本无非是几个方面,土地成本、建造成本、相关的国家税费和合理的利润,比如说为了维持公司运转的管理人员化工作人员需要的人工工资,包括公司持续发展需要合理的利润,这四部分构成了整个房地产合理在市场上销售的价格。
    05-07年之前拍出了很多“地王”,如果按当时的“地王”验算的话,有的价格相对比较高了,但即便不依据“地王”的价格来算,比方说按照比“地王”低的,中间成交最多的土地价格来反推成本的话,在这样的合理利润里面,它的销售价格如果合理的话,这样的价格就是到底的价格。当然了,会不会出现发展商由于资金的问题亏本卖?我想可能会有,但它一定不长久,因为任何一个行业长期亏损的话,要么没人从事,要么这个行业慢慢地供应量小了,一定是这样的关系。
    从理性角度来分析,如果价格到了成本价+少量合理利润的价格,它就是一个非常理性的价格,如果你想追求更低,肯定还有更低的,但一定不持久。橡树溪谷项目现在销售的都是别墅,按正常用地价格,比方说2000-2500,如果折合楼面地价的话可能要到三千左右,因为别墅容积率比较低,如果2500元的楼面地价,按0.6-0.8之间来折算的话,楼面地价就去到3000了,这个时候你再算3000元的地价加上建造的价格(2000-2500元),再加上相关税费和合理利润,成本价都会达到7000-8000元,这是最低的成本,没有特别多的利润在里面。如果这样来折算的话,橡树溪谷的价格是非常理性的,因为我们起价七千多元,销售价格是八千多元,从我们拿地的价格来看这是非常理性的价格,八千多元的别墅价格比深圳大量的洋房价格都要低,如果你说这个价格还不理性,我就不知道什么样的价格是理性的。这是一个方面。
    另一方面,市场是否下行呢?我觉得需求很重要,你需求什么样的产品,决定了它的下行空间,刚性需求是市场上最大量的需求,当它的供应结构是合理的时候,在现有市场情况下,它的价格相对来说是比较稳定的,因为它的供应量相对来说比较合理,需求量也比较充足,在这样结合的环境下,只要能够维持这四点因素,它都能够长期在这个市场上销售。
    至于超级豪宅,这里面的水分相对更大,全国房价高企主要高企在哪些地方?比方说深圳的关内、上海三环以内、北京三环以内,这些核心区域的价格非常高企,也带动了整个市场往上行,现在限购也是针对这样的区域,所以我觉得作为一个消费者而言,只要你的购买力允许,产品供应的商家不是暴利,它就是合理的产品。如果说偶尔淘到了发展商亏本卖的房子,只能说你运气好,但绝对不长久。


     :目前业内认为今年四季度到明年一季度将是房企最困难的时期,也就是说在短期内楼市没有回暖的迹象。请问雷总,在现在的市场环境下应该怎样选购物业,是买房还是不买房?

    雷玉萍:实际上客户是理性的,特别是现在信息这么发达,他自己是有判断能力的。08年的时候,整个市场也很低迷,当时我们自己的亲朋好友出手的非常多,也包括我们认识的从事相关行业的人,还有一些是从事建筑、从事广告、从事装修的,这些人08年都在买房。从实际情况来看,那个时候买了房的人,现在每个人都觉得非常值,虽然当时他买的时候人家说他傻,但换一个角度来说,可能房子跟股票、跟其他产品不太一样,它既是投资品,又是消费品,是人们生活所需要的。
    我觉得在现在的市场环境下,如果你有置业需求的,那么现在就是比较好的时机。你可以拿09年和现在对比,现在的价格比09年便宜,那我现在买就赚过09年了,这是最浅显的道理,这是从要不要买的角度来看。
    在现在这种情况下,要怎么买呢?我觉得首先要结合自己的需求,我购置这样的物业,要让它产生什么样的价值?是让它产生投资的价值,还是让它产生居住的价值,抑或是产生抵扣通货膨胀、应对资金保护的价值,我觉得在这样的价值下,你的选择一定是不一样的。打个比方,我要选择居住价值,我在深圳市中心工作,又想工作和生活不要脱节的太厉害,我喜欢的是可以工作、生活都照顾到的物业,这个时候即便关内价格高一点,可能也要选择关内物业。但如果除了自住之外,还有投资、抵抗通货需求的话,这时候我的范围可以更广泛一些,可以放眼我需求的区域。比如深圳和周边区域作为我考虑的范畴,在这个范畴里,首先我要考虑这个区域未来的投资价值,这些价值决定于这个区域的经济发展,决定于这个区域未来城市价值的提升,除此之外还有产品等,我一定是对照自己的需求进行选择,客户在选择过程中要擦亮眼睛,好好的进行对比分析,在对比之下做出理性的选择。


     :这也是刚需最想听到的。

    雷玉萍:不仅仅是刚需,包括投资也是这样。因为在市场理性的时候,整个市场都是劝告你的论调,这个时候你自己也会变得理性,无论是刚需还是投资,你的选择都会非常谨慎。在谨慎状态下,如果你通过对比,比如说你选中了某一个项目,它相对来说有突出价值,这个时候你的分析是最理性的。相反,在市场高企的时候你去跟风,实际上是不理性的,因为你是受外围影响的从众心理,但现在是你排除了从众,自己反复对比做出的决策,这是不一样的。
    很多人说“我想房价更低”,这就回到我刚才说的,低是有一个标准的,它一定是维护在少量合理利润的基础上,这个时候就是非常合理的价格,至于有没有地下室价格,这要看你运气好不好,这是可遇不可求的。现在深圳随便拍一块地出来,可能楼面地价都要上万,东莞目前随便拍一块地出来,楼面地价最起码2500元以上,市中心区可能是四千以上,07年最高的时候就拍到了五千多、六千多,现在对比回来,不管哪块地拿出来拍卖的价格,它的成本是能算出来的。


     :刚才您谈到无论是投资还是刚需,都要注意区域价值的问题。随着一体化的加速推进,深圳人到东莞置业已成为必然的常态,比如东莞不限购,东莞的环境很优美,生活很悠闲,是一小时生活圈,您认为这些原因是不是吸引深圳人异地购房的原因?

    雷玉萍:我觉得是,实际上东莞整体的发展跟深圳是息息相关的,东莞市中心的吸引力在90年代并不是很突出。相反,跟深圳相关的镇区经济都是非常突出的,比如说长安、虎门、樟木头、塘厦、凤岗,这些区域是东莞崛起的先前部队,它们跟着深圳崛起,再到东莞逐步逐步地随着镇区崛起。从未来深圳的发展趋势来看,深圳肯定是定位为综合性都市,包括服务行业、科技行业相关的高新产业,但它的其他产业需要在周边有一个合理配置,这时候最容易受益的就是挨着它的镇区,实际上现在的数据表明也是这样,从东莞第一梯队的排序来看,大多数都是靠近深圳的镇区,比方说长安、虎门,比方说樟木头作为东莞的副中心,比方说塘厦的经济,它们未来的发展潜力还是非常大的,不是说现在排名靠前的,未来就没有发展潜力了,特别是东莞这一两年来通过产业结构的调整,把这些劳动密集型的企业取消之后,自主研发了品牌接入,对于东莞未来的经济发展产生了新一轮动力,未来它的经济发展是良性向好的。
    刚刚你提到东莞不限购的问题,实际上这正是这一轮调控的核心所在,国家调控的核心是让房地产更加健康的发展,不是“一刀切”,相对而言比较健康的区域依然在相对自由的发展,从东莞的经济和东莞的房价来看,还是非常合理的。从整个广东省的限购来看,东莞排在靠后的位置也与此相关,在这样的经济环境下,它的房地产潜力还会继续存在。当然了,国家政策的收紧可能会有所持续,具体会怎么走我们也很难预测,但从目前释放的信号来看,相对是比较合理的。
    另外一点,我们都知道岭南区域风景好的地方特别多,但是风景好的地方还要涉及到居住的便利性,不能光说住在山里头,所有的现代化生活设施都没有也是不行的,所以还涉及到生活的便利性,无论投资还是自住,都会涉及到这个因素。从东莞现在已有的项目来看,比如我们项目所在区域靠着国家级森林公园,但周边并不荒凉,这里生活非常便利,在5分钟、3分钟车程内所有配套都是齐全的,比方说购物、医院、学校都齐全,整个社区拥有的资源也是稀缺的,这是异地投资一定要考虑到的。


[责任编辑: 张明]
UP
顶一下
BACK
返回首页
专题】 【 收藏本页 打印 点击关闭窗口
  相关链接
·广州住宅12月21日签约181套    ·[金融]信贷投放新增贷款约750    
·[土地]国土部开始征求意见 土地    ·卓越世纪中心1号楼获绿色建筑LE    
·[政策]违建征收或不予补偿 法制    ·[政策]楼市不会崩盘 专家称明年    
·张梧峰:彰显格调智慧 生活如此香    ·雷玉萍:城市人居臻品 宝山圣境一    
 
  图说珠三角

  免责声明
     本网转载内容均注明出处,转载是传递更多信息之目的,不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
     [不良信息举报:0755-25803541]   [给我们提意见]    [网站地图]。


 房产一周新闻 更多>>  
·越秀地产二三线造城 40亿起
一起购房网
·绿地广州地标开卖 入市无声收
一起购房网
·花都自建中轴线房价翻番  副
一起购房网
·增城房价“三级跳” 坐稳广州
一起购房网
·数万月租不知去向 商铺"被出
一起购房网
·49-108平方米新品珍藏单
一起购房网
·9年精端杰作 光耀荷兰公馆开
一起购房网
·深开发商底价拿6.4万平地 
一起购房网
·两大楼盘7折甩卖 年底楼价欲
一起购房网
·万科通过信托筹集项目资金 公
一起购房网
 地产播报 更多>>  
·2011年第51周《深圳楼盘成交龙虎榜》
·2011年第50周《深圳楼盘成交龙虎榜》
·2011年第49周《深圳楼盘成交龙虎榜》
·2011年第48周《深圳楼盘成交龙虎榜》
·2011年第47周《深圳楼盘成交龙虎榜》
 
 
大亚湾待售楼盘... ·花样年花郡·太东时尚岛·翡翠山·太东时尚岛·龙光城 ·瑞峰爱地·龙海湾 ·龙城一品·爱琴海·御玺山大峡谷·橡墅·DADA的草地
 ·凯南广场 ·海天阳光花园·美泰天韵 ·简爱社区·聚泰启程·中央公园 ·海岸新天地·皇庭湾天下·亲屿台 ·滨海星城 ·新华联广场
惠阳待售楼盘...·映日兰庭·中央国墅园·鸿江尚城世家·骏景花园·鸿源国际广场·汇一城·中信新城 ·万城·诚杰国际商业中心·星河丹堤·光耀城
 ·心境山水郡 · 缘水岸 ·保利阳光城·枫璟丽园·天安星河广场·金玉东方·天湖山水华府
待售楼盘... ·汉京确悦 ·中泰南山一品 ·广兴源圣拿威·中洲中央公园·万科MAGA社区 ·君成熙和园 ·海航华南家园·彩天怡色·嘉葆润金座项目
 ·华嵘世纪大厦·德弘天下华府·翡翠海岸·深圳湾1号 ·利和公寓·阳光海滨花园·海尚绿洲 ·海境界 ·蓝色港湾 ·德尚世家花园·香格名苑 ·海雅广场
 ·领秀中山·棕榈彩虹·伍兹公寓项目·八十步海寓 ·幸福海岸 ·佳华纽约客·星光礼寓 ·万科金色领域·万科翡丽郡 ·骏隆轩幸福里8号 ·莲兴阁
 ·招商K401-0013项目 ·中环星座
 
关于我们房产网站加盟 | ┊ 联系方式 ┊ www.179179.cn 一起购房网┊ 全国分站 ┊ 点击报名团购 ┊
客服热线:0755-25803541 东莞、惠州、中山、珠海:13242444382 点击这里给我发消息
 
粤ICP备08115923
 
深圳市沙菲信息咨询有限公司
Copyright © 2008shenzhen.com,All Rights Reserved