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深圳投资客喜欢短炒 豪宅投资回报更高受偏爱
www.179179.cn    来源:城际购房网  
 

深圳人热爱投资的原因,是别的城市难以复制的。

  深圳市英联不动产有限公司(下称英联)董事长郭建波对此做了一个总结:经过黄金十年,投资的传统和环境已经在深圳成型——市场开放最早,第一批开发商诞生于深圳,他们有能力创造质量更高的投资品;第一个房地产中介公司诞生于深圳,他们为房屋的到手提供了方便之门,甚至可以让房屋像股票一样,在不同人手中快速周转;深圳特殊的环境,土地供应量少,“这是投资最为重要的一环,供应量少,意味着投资的价格波动会较大”;金融市场繁荣,按揭贷款金融工具比内地丰富,政策灵活;深圳本土人少,外来人多,人口年轻化,投资意识强,加上多年的积累,“具有全民投资的基础”。

  深圳投资客喜欢短炒

  “2006年开始,投资客就成为深圳主要的需求力量之一。”郭建波向本报记者解释。根据一个深圳本地的说法:深圳常驻人口(七年以上)户均拥有房子3.5套。虽然这个数据并不是房管部门给出的权威数据,但多少透露出深圳有相当一批人资产超千万。而这就是深圳全民炒房的基础所在。

  “2009年2季度以后,投资客大量入市,再次主导市场的波动。到10月左右,投资客比例很高,个别区域例如深圳的后海湾片区达到40%以上。”深圳中原地产二级市场总经理玉家雄介绍,“在后海湾区域,'三湘海上’项目,2009年9月开盘时达33000元/平方米,最近新推一批单位,升至46000元/平方米,推盘首日成交了八成。另外一个项目'太古城’,11开盘中小户型也卖到28000元/平方米,刚推盘的一批单位直接就涨到37000元/平方米,推出当日卖掉六成,成交火爆。”

  他认为,2009年深圳楼市购买力以投资客为主,达到50%以上,然后是一些换房的人,这批人是否投资还是自住也不一定,“怀着价值增值的美好愿望。”玉家雄提到的后海湾,是未来几年深圳的大热区域。

  戴德梁行研究部主管张晓瑞表示,深圳豪宅特别打眼,一手楼的供应主要集中在豪宅。深圳后海湾,是今年特区内新房供应主要区域,基本上是清一色的豪宅。对于豪宅的定义,已经提不上密度低、物业类型高端这样的“高要求”,只要是高层大户型,价格昂贵,质素较好,都被列入豪宅范畴。

  根据世联地产(002285,股吧)专为本报提供的数据,深圳全市仅有25%的投资客,但这一数据与市场暴露出来的实际购买力并不完全吻合。一名代理销售总监介绍,他销售的多个南山豪宅楼盘中,大约有60%-70%是投资客,2009年10月之后,一些新开楼盘甚至90%都是投资客。

  玉家雄表示,如何界定投资客,研究机构尚缺乏统一的标准,承认自己是纯投资的客户市场上仅为15%左右。不过潜在可能成为投资客的购房者比例更大。他举例说,后海湾某个豪宅项目的调查问卷中,表示自住的为40%,纯投资的为10%,而另外的都是模棱两可之间,只要是价格合适,他们就可能会出手。

  与上海、北京不同,深圳投资者呈现几个特点。“深圳投资客比较喜欢短炒。”玉家雄分析,而短炒的实现依赖于二手市场的充分发达,这方面深圳拥有得天独厚的条件。“短炒的持有时间大约平均三个月左右,甚至更短。所以这必须利用二手市场快速完成。”

  二手市场成为体现投资心态的窗口。2009年,二手市场的成交明显好于一手市场,根据世联地产的统计数据显示,二手房与一手房最大差距可以达到0.15:1,也就是说,新房成交量仅为二手房成交量的15%。虽然主要原因是一手市场供应量的短缺,但二手市场更有利于短炒客户也是重要原因。

  土鳖VS海龟

  投资房产在深圳有悠久的历史。除了1997年投资客主要来源于香港外,2007年和2009年这两个楼市双顶的年份,深圳投资客以本地为主。

  玉家雄根据中原地产的数据分析认为,深圳投资客有三个主要来源。第一个来源是临近的香港。2006年,约有5%是香港人投资,但这一比例在2009年增加到20%。尤其在西部通道与深圳交接的后海区域,港人投资者尤多。

  第二个来源,在深圳投资的外地客户,有30%。其中基本不居住在深圳的,有15%左右。

  第三个来源,也是最为主要的投资客户,是深圳本地人,50%以上。深圳由于开发时间早,财富聚集比较集中,也是最早开始投资的市场,人们投资理念强。

  郭建波提醒记者,“具有投资条件的城市,价格变化也相对更大,2007年、2009年涨得最猛,2008年也跌得最彻底,深圳就是一个活生生的样板城市。”

  上海楼市的投资比例也不低。深沪最大的不同是资金来源。“上海作为一个投资城市,吸纳的是全球资金,以国际资本和新移民为主。”玉家雄表示,在上海某些区域,国外投资的资金占比能够达到75%,但深圳,国外基金染指并不多,“深圳本土力量雄厚,加上精英阶层,外部力量不多。”如果上海的资金是“海派”,那么深圳的资金更像“土鳖”。

  2009年深圳楼市的“土鳖”有了新生力量。

  2008年,,金融海啸让张敏(化名)在东莞经营了多年的玩具生意连续亏损了三个季度。为了不至于使多年的努力白费,他决定停止投资。2009年,深圳房价由小阳春迅速走入盛夏的时候,他决定成为一名投资客。

  重视资金的流动性的习惯,使张敏选择了投资变现能力更为快捷的二手房。他认为,有几个环节影响着豪宅的房价,一个是深圳内供应量不大,尤其在深圳特区范围内,并且未来预期这些区域的供应量会更加少,所以敢于大笔投入。另一方面他想买入的是未来十年土地的升值,作为发展中国家的中国,土地增值体现了经济的发展。

  像张敏这样从实业转入炒房的投资客是2008、2009年进入房地产市场的主要新生力量之一。世联地产世联行总经理黄梓武接受记者专访时认为,经历了2008的大洗牌,2009年的投资客相对2007年出现的第一批“博傻”的投资客,实力强很多。

  2006、2007年快速上涨的房价让市场过于乐观,上演了各种荒唐的举动:有连办几张信用卡就付首期的;也有空手套白狼,下了定金立刻就倒买倒卖的,这些人在市场下跌行情中被套,同时被洗出市场。2009年,增加了一部分从实业转过来的投资者,既有经济能力,同时也因为跟银行有其他业务往来而不会轻易断供,投资环境更为理性。

  玉家雄分析,2007年深圳楼市成交额为1200亿元,2009年为2000亿元,2007年表现为股市楼市共同繁荣,,而2009年楼市资金更为充裕,资金流入楼市的比例可能更高。

  但是,投资客毕竟不是所谓的“刚性需求”,再理想的投资者也是以“赚钱亏钱”衡量持有成本的。

  玉家雄认为,来自实业的客户确实有所增加,但比例不会太大,少于5%,传统力量仍然占主力。与2007年相比较,这股传统力量也在转变,更青睐大户型的豪宅。

  投资者喜欢豪宅的原因,首先是,豪宅的投资回报更高,在低利率环境下能够撬动更多的银行杠杆,尤其是二套房、多套房所面临更多政策压力的情况下,一套大房持有成本更低;另一方面,深圳特殊的供应环境,在6月份刚性需求被洗出市场之后,大批的140平米以上的大房和别墅豪宅供应比例上升,小户型供应下跌,这样也造成了豪宅的热销。


[责任编辑: 张明]
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