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提醒:买房前弄清贷款“真谛” 借款人降低成本六招
www.179179.cn    来源: 房地产时报 胡金盛
 

在金融服务日趋大众化的今天,许多人都与银行发生了借贷关系,于是归还银行贷款就成了许多人固定支出的最主要部分。但看似简单的银行贷款,其实蕴藏着很大的学问,弄清它的“真谛”,会让你节约一大笔开支,使你的银行借款成本最低化。
 
一是选择贷款种类。

贷款作为一种金融产品,和普通的实物产品一样也具有不同的款式,选择一款适合自己的贷款产品,对于节约开支(包括利息、手续费、评估费、保险费等)具有重要的意义。比如,有公积金贷款条件的人,申请公积金贷款就能比申请一般的商业性贷款节省一大笔利息支出,因为公积金贷款是目前最便宜的贷款(利率低且不上浮)。即便是同一家银行,不同的贷款也会有着不同的利率、不同的手续及条件(例如,有的要求评估抵押物,有的则不要求),由此就会产生大不相同的借款成本。

二是选择贷款银行。

出于金融产品定价策略的不同,同一内容的贷款品种,在不同的银行有着高低不同的利率。比如同为消费贷款,有的银行可能执行的是基准利率(即利率不上浮),而有的银行可能是将利率上浮10%、20%、30%或者更多。中国人民银行规定了贷款利率可在基准利率的基础上,上浮10%—70%。总的来说,国有商业银行的贷款利率普遍低于当地的信用社,也可能低于区域性的商业银行。除了选择利率水平外,还要考虑其他的货币成本因素,比如贷款是否要支付手续费、抵押物是否要评估、抵押物是否要参加保险等一些导致货币成本增加的因素。因此,不能单凭贷款利率一项就确定哪家银行的信贷产品价格低、哪家银行的信贷产品价格高,而要综合各种货币支出因素、贷款期限、贷款金额来选择银行。有的时候,最低的货币成本并不是您选择的最佳依据。例如,经测算,在A银行贷款,总的货币成本最低(有时甚至低很多),但A银行所提供的贷款期限或是贷款额度不能满足你的要求,于是你还得考虑贷款货币成本更高、但贷款期限和贷款额度能满足要求的B银行或者是C银行。

三是选择担保方式。

向银行借款,均要求提供有效的担保方式。目前,最为常用的担保方式有3种:连带责任担保、财产抵押、财产质押。3种担保方式各有利弊。您可以根据自身的条件,选择合适的担保方式。

连带责任担保(即常说的信用保证)。采用该种方式担保的,不需要购买保险,也不需要提供抵押,从而免去了一笔较为可观的保险费和抵押物价值评估费用。目前银行只允许收入较高、工作较为稳定的行业(例如电信、移动、金融、公务员、律师、医生)的职工采用该种担保。

财产抵押,是目前最为常用的担保方式。其一般以房产作抵押,所抵押的房产须办理房产价值评估(评估价值要高于借款金额,银行一般是将贷款额度控制在抵押物评估价值的60%—80%以内),还要办理房屋财产保险。采用此种担保方式,借款期限最长可达30年。因此,财产抵押担保花费较多,但借款期限长,额度也高。

财产质押,是较为少用的担保方式,但不需花费。银行对质押物的要求较为严格,一般限于本银行开具、代理或签发的存款单、凭证式国库券、金融债券、银行汇票、银行本票、以及保险单等。质押价值要高于借款金额(银行一般是将贷款额度控制在质押物评估价值的80%—90%以内),且在借款期内不能支取。

四是选择还款方式。

银行对贷款的归还规定了多种灵活多样的还款方式,但较为常用的有两种:“月均等额还款”和“月均等本金还款”,还有“到期一次性还本付息(针对1年期贷款)”、“前期只还利息后期还本金”的还款方式。不同的还款方式,其货币成本支出的差异可大到上万元。一般来说,月均等额本息还款方式支付的利息较多,其货币成本最大。

五是要注意贷款的细枝末节。

充分利用与贷款相关的细微规定,将能进一步减少货币成本。目前,大部分银行都允许借款人在借款期限内进行一次“大额还款(金额一般要求万元以上)”,若是有一笔上万元的闲钱,但又不足于全额还清贷款,你不妨先还上一定数目的款项,以减少贷款总额从而减少利息支出。若是有足够的款项来提前还清贷款(该款项没有高于贷款利率的投资去处),您应尽早全额提前还款。办理按揭贷款的购房人因收入提高或减少,不能适应原按揭借款合同约定的还款方式的,可以到银行有条件地调整贷款期限,减少利息出支或减轻月均还贷压力。

六是利用公积金来还银行商业贷款。

这是减少贷款利息支出的一个重要的技巧。公积金存款的利率极低,而贷款(不管是公积金贷款还是银行商业性贷款)的利率较高,因此在您及配偶的公积金储存额之和足够还清贷款余额时,应立即还清贷款。在一些政策许可的城市,还可以提取一定数额的公积金,选用“余额还贷法”(利息支出较少)或“等额还贷法”(减轻每月还款压力)的配套使用还贷方法。假设购房者每月需还公积金贷款1100 元,还商业性贷款1000 。若提取公积金为1万元,选择“余额还贷法”,提取的公积金应先归还当月应还住房公积金贷款和商业性住房贷款本息,剩余金额7900 元可一次性冲还公积金贷款本金,还清公积金贷款后,尚有余额时,可冲还商业贷款本金。冲贷后,借款人可选择“月还款额不变,缩短原还款期限”的方式;或选择“还款期限不变,减少月还款额”的方式进行还贷。同例下,选择“等额还贷法”,每月等额还贷2100 元不变,提取公积金1万元,按照先扣公积金贷款再扣商业贷款的顺序每月连续扣除,余额不足时,借款人应及时将足额金额充入还款银行卡中。

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