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合同期内 物管擅自提价无效
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    摘要:徐律师:自1999年起,我们小区业主和一家物业公司签订了物管合同,协议有效期为3年,到2002年止。在协议期满前,双方又达成补充条款,将物管合同有效期延长至小区业委会成立。2001年,经区物价局核准,徐律师:自1999 年起,我们小区业主和一家物业公司签订了物管合同,协议有效期为3年,到2002 年止。在协议期满前,双方又达成补充条款,将物管合同有效期延长至小区业委会成立。2001 年,经区物价局核准,物业公司将每平方米物业费提高了0.20 元,但他们就此既未与业主协商,也没有在小区内公告。我们认为,物业公司是单方改变合同,因此有不少业主仍按原协议约定的价格缴物业费,但物业公司拒收。几年来,小区好几十户人家为了物业费问题和物业公司一直争论不休,至今没有得到妥善解决。最近,我们收到法院的传票,物业公司告上法庭,要求我们按照调价后的标准支付物业费及滞纳金。来信请问,在应诉时,我们该注意哪些事项?

    市民赵先生赵先生:《上海市居住物业管理条例》第二十四条规定,“物业管理服务费用由物业管理企业按照《物业管理服务合同》的约定向业主收取。”可见,业主应当按照物管合同的约定缴纳物业费,物业公司应严格按照约定的标准收取物业费,且不得擅自提价,损害业主的利益。

    从来信反映的情况看,由于物业公司提价既没有与业主进行协商,也没有在小区公示,因此其要求按照单方提高后的标准收取物业费缺乏法律依据。根据我国《民法通则》对诉讼时效的规定,如果物业公司从2001 年到现在没有以挂号信、传真等书面方式要求你们支付提价后的物业费,那么你们可以向法院提出,仅同意支付从现在往前倒推两年时间内的物业费,而对两年前的物业费可以超过诉讼时效为由不予认可。

    根据上海市高院下发的《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》的有关规定,物业管理企业履行服务合同确有部分瑕疵的,但其收费项目无法明确区分的,业主一方提出减少物业管理服务费的,法院可以根据物业管理服务的内容、质量,确定相应的物业管理费,业主依此补缴物业管理费的,无须支付滞纳金。据此,你们可以对照物管合同约定的内容,检查物业公司提供的物管服务是否到位、是否符合约定,以便在诉讼中适时地向法院提出,从而达到免除滞纳金的目的。

    至于应诉中需要注意的事项,笔者认为,考虑到作为被告的业主人数较多,你们可以推选1至2名诉讼代表人,聘请有关房产专业律师参与诉讼,这样既可以节约诉讼成本,又可以免去众多业主奔波法院之苦。圣信律师事务所徐丛林律师

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